FUNWORK倒下，联合办公迎来“至暗时刻”

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　　原标题：【深度】中骏少帅的FUNWORK倒下，联合办公迎来“至暗时刻”

　　来源：界面新闻

　　记者 | 黄昱

　　编辑 | 傅林林

　　潮水退去后，联合办公行业已迎来至暗时刻。

　　近期，界面新闻从多个独立信源处确认，中骏集团旗下的联合办公品牌FUNWORK已停止运营，大概在4月份就关闭了所有办公空间。FUNWORK成为首批没有扛过疫情的联合办公企业之一，“中骏少帅”黄韬的5年创业梦也就此破灭。

　　一家头部联合办公企业高层对界面新闻透露：“FUNWORK亏损严重，若是没有疫情发生，还有可能被更大的联合办公企业收购，做一个提升盈利水平的长远规划，但在现在这种情况下，大家很难并购一个本身不盈利的品牌。”

　　从整个行业看，突如其来的疫情使联合办公行业雪上加霜，如何获得“重生”成为当务之急。

　　FUNWORK倒下

　　FUNWORK倒在了其成立的第6个年头，目前还未对外界正式发表任何“遗言”。

　　创始人黄涛是闽系房企中骏集团主席黄朝阳次子，2011年从海外留学回国后加入了中骏集团，在房地产行业历练了近5年。

　　在先后考察了美国、以色列等地的联合办公案例后，黄涛看到国内联合办公市场的前景，决定离开中骏集团，和多年好友徐浩洋一同开启了创业之路。据悉，黄涛创办联合办公品牌的想法最初并没得到黄朝阳的支持，需要靠自己去找钱。

　　黄涛初期见了不少投资者，最终拿到7000万元的融资，并于2015年9月正式创办了FUNWORK。这一年正是联合办公的兴起之年，前万科副总裁毛大庆创办了优客工场，前亚洲投资副总裁刘彦燊创办了WE+酷窝，SOHO推出了SOHO3Q。

　　公开数据显示，联合办公品牌数量从2016年的234家上升到2018年的395家，增幅高达68%，是联合办公增速最快的一段时间。尽管联合办公品牌遍地开花，但盈利能力却普遍遭到质疑。

　　对于如何提升盈利能力的问题，黄涛曾对外界透露过自己的思考。他认为FUNWORK必须先做出规模跟品牌，只有这样之后，公司新增项目在装修、设计、采购上的成本才会相应降低，才有条件给客户提供性价比较高的价格。

　　黄涛给FUNWORK定下了一个“3年进入10个城市，做80个项目，最终打造中国最好的创业办公生态圈”的目标。基于此，黄涛留给FUNWORK“做精”的时间并不多，他希望在成立第二年后就开始快速地在全国范围内扩张。

　　2017年FUNWORK被中骏集团纳入上市体系中,作为集团构建的“FUN+幸福生活生态圈”的一部分，但其运营主体上海方沃实业有限公司仍保持独立的股权。一直到2019年，中骏集团才收购了乐享空间集团（上海方沃实业的实际控股公司）25%股权，另外75%仍由黄涛持有。

　　然而，2018年下半年之后，联合办公进入资本寒冬，行业发展的扩张之势明显放缓。截至2019年上半年，FUNWORK共进入北京、上海、广州、深圳、杭州等9个城市，只布局了24个项目。

　　与大部分联合办公不一样，FUNWORK的项目主要位于城市CBD商务办公区域的甲级写字楼。在黄涛看来，一个好的地理位置不仅仅可以给公司提升品牌的影响力，同时可以降低员工的交通成本跟时间成本。

　　然而，甲级写字楼往往意味着更高的租赁成本。一位联合办公运营商认为，联合办公应该更多在乙级写字楼或产业园设点，通过改造以及服务来提升物业的价值，目前还没看到在甲级写字楼大规模扩张的成功案例。

　　广州珠江新城CBD内的超甲级写字楼天盈广场是FUNWORK设点的最后一个项目，其租赁的56、57层总面积达5622平方米，内设独立办公室88间，于去年7月开业。一位中介透露，该项目的入驻率不是很高，一直都有特价房源推出。

　　某头部联合办公品牌高层指出，目前联合办公的目标客户对甲级写字楼的接受程度一般，这直接导致了FUNWORK的运营困难，另外，FUNWORK装修风格比较奢华，成本控制能力并不强。

　　“撤掉所有业务是公司总部的决策，很突然，我们都不是很清楚具体原因”，FUNWORK深圳城市公司原市场总监表示，所有员工离职都有一段时间了。界面新闻记者拨打FUNWORK官方电话也被提示，该号码已停止使用。

　　至暗时刻

　　FUNWORK的撤离是当下整个联合办公行业生存困境的一个缩影。据界面新闻了解，疫情之后，广州至少有6个联合办公品牌退租，包括FUNWORK、WEWORK、WE+酷窝、世服宏图、德培利左巢、BEE+等。

　　受疫情影响，一线城市写字楼空置率维持在较高水平。戴德梁行发布报告显示，今年一季度北京、上海、深圳甲级写字楼空置率分别上升至13.8%、21%、24.6%，环比分别增加0.3、1.4、4.6个百分点，广州微降0.3个百分点至5.2%。

　　除换租或扩租办公室的企业明显减少之外，一些企业的租金预算也大幅降低。一位资深写字楼中介表示，为了吸引客户，不少写字楼大幅调低租金，以珠江新城的保利中心为例，其推出多个特惠办公室的月租金只要88元/平方米或99元/平方米，而最贵的望江办公室也只要165元/平方米，远低于去年239元/平方米月租金参考价。

　　广州百联地产市场总监陈星透露，一些传统二房东为了抢租户，给出的租金价格简直可以用“低得离谱”来形容。此外，点点租市场经理张伟鹏坦言，不少小业主的报价甚至比2015年的市场报价还要低。

　　在这场“价格战”中联合办公也没有缺席。据界面新闻了解，位于广州周大福金融中心（东塔）的德事商务中心近期推出了100人以内的特价单位，单月租金低至2000元/人，要知道其以往的市场均价达到约4000元/人。

　　另外，位于广州天盈广场的Cohesion目林联合办公将单月租金价格从以往的3000多元/人下调至近2000元/人。张伟鹏表示，从目前来看广州的联合办公空间基本会有一个20%以上的租金降幅。

　　不过“价格战”并非每一家联合办公品牌都有能力参与。大部分联合办公品牌实质上都是充当着“二房东”的角色，主要收入还是靠租金差价，前几年往往也因为高额的装修以及运营投入而难以盈利，基于此，降价则意味着更高额的亏损，资金链难以维持。

　　换言之，受成本限制，联合办公的降价幅度有限，跟传统写字楼相比很难有价格吸引力。以雅居乐中心为例，该大厦传统写字楼目前的月租金大概为120-240元/平方米，按每人5平方米的办公面积算，则一个人的最高月租金也只要1200元/月，而位于该大厦的联合办公品牌寰图的单月价格至少约2000元/人。

　　陈星指出，其公司租赁的传统办公室位于广州天河中心区的乙级写字楼三新大厦，目前月租金是1.2万元左右，可容纳20个人办公，若换租成联合办公空间，月租金至少会需要2万多，这对于他们来说是并不划算的。

　　优客工场首席运营官关心坦言，相比传统办公室，联合办公的租金确实会更高一些，这主要因为联合办公空间无论是在租期还是租赁门槛上都更加灵活，而且会覆盖很多服务。“这就导致了联合办公的租金不可能更低，更低的话这个行业其实就不在了。”

　　关心透露，为了减少损失，不少联合办公品牌都关闭了亏损严重的项目，只保留一些整体招商情况比较好的项目。

　　据界面新闻了解，除了关闭在广州的两个网点外，今年3月WE+酷窝在上海五角场创智天地的一个项目也停止运营了。一位写字楼中介称，WE+酷窝在运营商出现了问题，听说全国的业务都撤掉。

　　对此，界面新闻多次致电WE+酷窝创始人刘彦燊，但均未接通。

　　如何“重生”

　　事实上，受经济环境影响，原本备受追捧的联合办公已进入“红海”阶段，2018年底以来增速放缓明显。艾媒咨询提供数据显示，2019年联合办公市场规模达到1267.2亿元，同比增长109.1%，比2018年增速减少50.2个百分点。

　　前瞻产业研究院分析指出，2015年-2018年联合办公行业加速发展，行业入局者众多，竞争加剧，但随着行业盈利能力遭质疑，Wework、优客工场上市被否、估值下降，亏损持续扩大等影响下，资本回归理性。

　　数据显示，2019年，联合办公行业的融资大幅减少，共计仅有4起、14亿元+的融资。2020年，联合办公行业更是进入资本“寒冬”，截至目前，仅有纳什空间获得远洋资本1亿元的融资。

　　在此背景下，各家联合办公品牌明显放缓规模扩张的步伐，将更多的精力转移到“修炼内功”上去，希望通过转变商业模式、提升运营能力、新增收入来源等方式来走出困境。

　　然而，突如其来的疫情让不少正处于“自我修正”初期的联合办公品牌措施不及，加速了行业整体的洗牌进程。关心表示：“各大联合办公品牌一定要有一个非常明确的发展路径，现在的市场环境已经不允许大家再犹豫或者做其它的考量了。”

　　随着行业竞争不断加剧，联合办公行业逐渐转入控成本扩盈利的精细化运营阶段。莱坊高级董事及中国区研究及咨询部主管陈铁东认为，当前联合办公的主要收入就是租金差，所以对运营方的成本控制能力要求很高，包括拿房成本、装修成本等。

　　寰图方面亦表示，联合办公行业在成本管控确实需要特别留意，例如，寰图就有收购一些下游的办公家具企业，这样公司在办公家具的采购成本上就可以有较大的优势。

　　除提升收益率外，向轻资产运营模式转型也成为多家联合办公品牌的重要举措。

　　今年4月，优客工场在成立5周年之际就对外披露了“轻资产、重赋能”战略转型方向，并提出要在2020年计划实现100个轻资产项目，轻重比达约1：1；从3月开始，Distrii办伴的轻资产运营管理业务也正式驶入快车道。

　　在联合办公领域，重资产运营模式一向是主流。无论通过购买还是租赁的方式获取目标场地的使用权都可以理解成重资产运营模式，联合办公企业方在前期需要投入高额的费用，回报周期平均达到3-5年。

　　与重资产模式不同，轻资产模式下，联合办公品牌主要输出品牌服务，并提供空间设计、建造以及以及标准化运营管理服务等，而物业主承担大部分的前期投入。

　　关心透露，优客工场其实从2018年开始就涉及轻资产运营的业务了，这次疫情可以说是让公司更加坚定了走这条路的决心，暂时不会再拿重资产项目了。

　　虽然长远来看，轻资产模式更具有规模效应，运营效率也更高，但这并非所有联合办公品牌都可以走的一条路。多位业内人士指出，轻资产运营模式的门槛较高，不仅需要运营方有较强的品牌号召力，还得有全国化布局网络以及健全的标准化管理流程。

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